VvE en de Wet: Deze regels moet je kennen

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is meer dan een club van bewoners: het is een rechtspersoon met wettelijke verplichtingen. Toch weten veel appartementseigenaren (en zelfs bestuursleden) niet precies welke regels er gelden - of hoe ze die moeten toepassen. In dit blog zetten we de belangrijkste juridische kaders en praktijkregels op een rij. Want een goed functionerende VvE beging met kennis van de wet.

Wettelijke verplichting tot een actieve VvE

Volgens de Nederlandse wet (artikel 5:112 en 5:126 van het Burgerlijk Wetboek) is bij iedere splitsing in appartementsrechten automatisch een VvE opgericht. Deze VvE is verplicht actief te zijn. Dat betekent o.a.:

• minimaal één keer per jaar een vergadering van eigenaars (ALV)
• een bestuur aanstellen
• een reservefonds aanhouden voor toekomstig onderhoud
• Jaarstukken opstellen (begroting, exploitatierekening)
• Onderhoud aan gemeenschappelijke delen uitvoeren

Een slapende VvE - die niet vergadert of geen geld reserveert - is dus wettelijk niet toegestaan. Bovendien kan dit leiden tot problemen bij verkoop, financiering of aansprakelijkheid.

De rol van de splitsingsakte en het reglement

Iedere VvE functioneert op basis van een splitsingsakte met bijbehorend reglement. Hierin staat onder meer:

• welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk
• hoe de stemmen zijn verdeeld
• welke besluiten met meerderheid, gekwalificeerde meerderheid of unanimiteit genomen moeten worden
• hoe de kosten worden verdeeld
• wat het bestuur mag en moet doen

Daarnaast gelden vaak de modelreglementen (1973, 1983, 1992, 2006 of 2017), die per periode verschillen. Belangrijk dus om te weten welk model op jouw VvE van toepassing is, want dat bepaalt hoe besluiten genomen mogen worden - en of een volmacht geldig is.

Bij Eerlijk Beheer kijken we altijd naar de specifieke documenten van de VvE en lichten deze begrijpelijk toe voor bestuur en leden. Zo voorkom je dat beslissingen ongeldig zijn of achteraf moeten worden teruggedraaid.

Besluitvorming: stemmen en volmachten

Besluiten binnen een VvE worden genomen in de vergaderingen van eigenaars. Dit gebeurt op basis van stemverhoudingen, meestal gekoppeld aan breukdelen of het aantal appartementsrechten. Belangrijke besluiten, zoals groot onderhoud of verduurzaming, vereisen vaak een gekwalificeerde meerderheid (bijvoorbeeld twee derde of vier vijfde).

Ook moet een besluit schriftelijk worden vastgelegd in de notulen en - indien nodig - schriftelijk aan alle leden worden gecommuniceerd. Bij grote investeringen of juridische trajecten is het verstandig om advies in te winnen voordat het besluit wordt genomen.

Aansprakelijkheid van het bestuur

VvE bestuursleden zijn geen professionals, maar ze dragen wél een verantwoordelijkheid. Als zij nalaten onderhoud uit te voeren of contracten af te sluiten, kunnen ze (onder voorwaarden) persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor schade. Daarom is goede ondersteuning cruciaal.

Bij Eerlijk Beheer zorgen we dat het bestuur handelt binnen haar mandaat, dat besluiten correct worden voorbereid en uitgevoerd, en dat er heldere notulen zijn ter verantwoording. Zo beperken we risico's en versterken we het bestuur.

Samenvattend

De regels voor VvE's zijn complex, maar onmisbaar voor goed bestuur. Denk aan:

• burgerlijk Wetboek
• splitsingsakte & (model) reglement
• besluitvormingsregels (quorums, stemverhoudingen)
• verplichte reservering voor onderhoud
• jaarlijkse vergadering & verslaglegging

Bij Eerlijk Beheer maken we juridische verplichtingen overzichtelijk en helpen we jouw VvE op een praktische manier aan de wet te voldoen - zonder gedoe of vaag jargon.

Benieuwd wat wij voor jouw VvE kunnen betekenen? Neem vrijblijven contact op voor een kennismaking of offerte.